Remboursement d'un prêt en devises

Nous avons de plus en plus de questions concernant le remboursement des prêts en devises par des clients (frontaliers ou résidents) ayant acheté un bien immobilier valorisé en euros : le change de montants conséquents dans une banque implique presque généralement des conditions de change catastrophiques, où l’établissement bancaire prendra au passage plusieurs centaines à plusieurs milliers de frais de change injustifiés. De plus en plus informés, les clients frontaliers concernés recherchent des solutions alternatives pour le change comme b-Sharpe. Je vous propose un petit tour d’horizon de ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire en la matière.

Comprendre le fonctionnement du prêt en devises

Pour bien cerner la problématique, il est important de bien comprendre le fonctionnement d’un prêt en devises.
Le prêt en devises est un financement en francs suisses qui a été, pendant des décennies, massivement proposé par les banques à leurs clients frontaliers.
Au moment de la conclusion du prêt immobilier, la banque procède au financement sur la base d’un taux de change : le montant en euro, nécessaire pour le bouclage du prêt immobilier en devises, est alors converti en francs suisses et c’est sur cette base qu’est alors constitué le tableau d’amortissement, avec à la clé des remboursements en CHF pour le client frontalier.

Au moment de la revente, c’est l’opération inverse qui est effectuée : le montant de la vente du bien immobilier, en euros, doit être converti en francs suisses pour pouvoir rembourser le prêt immobilier, qui lui est en francs suisses.

Comprendre la manière dont est déterminé un taux de change

Autre mécanisme à bien comprendre pour saisir les enjeux du remboursement des prêts en CHF : la manière dont est fixé un taux de change. Les taux de change proposés par les établissements financiers et intermédiaires de change se calent sur des taux de référence, les taux de change interbancaires. Ces taux de change interbancaires varient potentiellement à chaque instant pour chaque paire de devises, et chaque intermédiaire ou banque va rajouter sa propre marge pour constituer les taux de change qu’elles proposent à leurs clients.
Cette marge est une décision commerciale, un choix. Elle est en général exprimée par un pourcentage, et plus le pourcentage est élevé, plus l’intermédiaire prend de commissions, et moins le taux est intéressant pour le client. La banque ne communiquera en général pas cette marge.

Des montants importants qui appellent à la vigilance quant au taux de change appliqué

Dans beaucoup de situations, les montants sont élevés, et il n’est pas rare qu’on parle de plusieurs centaines de milliers d’euros à changer en francs suisses. Vous comprendrez dans ce cas que le taux de change utilisé pour la conversion est primordial. Certes, s’il est impossible d’aller contre le marché, il est évident que la marge appliquée par l’établissement possède un impact considérable sur le taux de change. Chez beaucoup d’intermédiaires financiers (y compris les banques), plus le montant s’accroit, plus la marge diminue, par paliers (vous pouvez regarder les tarifs de b-Sharpe, ils sont dégressifs).

Un exemple pour bien comprendre l’impact de la marge de change

Un client frontalier doit rembourser 200 000 CHF à sa banque pour le remboursement de son prêt en devises. Il doit donc changer la somme correspondante en EUR. Nous avons simulé plusieurs montants à rembourser en fonction de la marge appliquée par la banque.

Le taux de change EUR CHF de référence, déterminé par le marché, est à 1.12377

  • Cas n°1 : la banque applique une marge de 1,5%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / (1+1,5%) = 1.12377 / 1.015 = 1.10716
    Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.10716 = 180 642,36 €
  • Cas n°2 : la banque applique une marge de 0,75%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / 1.0075 = 1.115404
    Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.115404 = 179 307,22 €
  • Cas n°3 : l’intermédiaire financier applique une marge de 0,50%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / 1.005 = 1.118179
    Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.118179 = 178 862,23€
  • Cas n°4 : l’intermédiaire financier applique une marge de 0,25%. Le taux de change proposé est donc : 1.12377 / 1.0025 = 1.120967
    Donc pour recevoir 200 000 francs suisses, il faudra apporter dans ce cas 200 000 / 1.120967 = 178 417,38€

Il y a 2 constats à faire :

  • La différence entre la marge la plus élevée (1,5%) et la moins élevée (0,25%) est d’un peu plus de 2 200 EUR
  • Plus la marge de la banque est importante, plus le montant à apporter en EUR est élevé, pour le même montant à rembourser (200 000 francs suisses)

Cet exemple illustre de manière assez claire tout l’enjeu du change de devises : il faut être vigilant quant au taux de change qui vous sera appliqué pour un tel montant. Quand b-Sharpe vous proposera la marge la plus basse à 0,25% pour un montant déterminé, les banques seront elles beaucoup plus gourmandes, réduisant d’autant votre porte-monnaie.

La banque peut vous empêcher de faire le change ailleurs, mais…

La question qui vient est donc la suivante : peut-on faire le change ailleurs que dans sa banque dans le cadre du remboursement d’un prêt en devises ? La réponse dépend d’un paramètre dont on n’a pas parlé : le type de garantie que vous avez pour votre prêt en devises. La garantie, c’est ce qui va permettre à la banque de s’assurer qu’elle pourra récupérer le bien immobilier en cas de défaut de paiement de votre part.

Il y a plusieurs types de garanties, mais 3 sont principalement utilisés dans le cadre de prêts en devises :

1. La société de caution (utilisée dans plus de 90% des cas)
2. Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
3. l’hypothèque

Si votre prêt en devises est garanti par une société de caution

Vous êtes totalement libre de faire le change de vos euros où vous le souhaitez, et la banque n’a aucun droit de regard sur cette opération et n’a pas le droit de vous empêcher de faire l’opération de change chez b-Sharpe. Votre seule obligation consiste à bien sûr rembourser le prêt à la banque après la vente du bien immobilier.

Nous vous conseillons fortement de passer par b-Sharpe pour réaliser des économies conséquentes. Pour rassurer tout le monde (l’emprunteur, mais aussi la banque), b-Sharpe met à disposition un courrier qui stipule que le montant changé sera intégralement reversé sur un compte spécifique donné transmis par le client.

Dans la pratique, nous avons constaté que les conseillers de clientèle indiquaient parfois à tort qu’il n’était pas possible de faire le change ailleurs que dans la banque.

Si votre prêt en devises est garanti par un privilège de prêteur de deniers ou une hypothèque

Le notaire aura de toute façon fait préalablement une recherche hypothécaire, et connaîtra le montant correspondant à la garantie au moment de la vente du bien immobilier. Dans ce cas, il enverra alors à la banque le montant en euros correspondant, avec en général une marge de sécurité pour couvrir les variations de change. La banque se chargera alors de faire le change pour votre compte, aux conditions qu’elle souhaite. Dans cette configuration, il faut comprendre que la banque est en position de force, puisque vous n’avez pas d’autre choix que de passer par elle. Elle peut donc vous imposer la marge qu’elle veut, et on peut estimer que cette marge dépend de la qualité de la relation que vous avez avec la banque. En particulier, si les relations ne sont pas très bonnes et/ou si vous avez décidé de changer d’établissement financier après avoir soldé le prêt et que la banque le sait, vous risquez d’avoir des conditions de change catastrophiques.

En clair, pour ce type de garantie, il n’y a aucune possibilité de faire des économies de change en passant par b-Sharpe. En revanche, si le montant de la revente est plus important que le montant de la garantie, il est tout de même possible de vous rattraper sur la différence si vous souhaitez changer le montant en CHF. Dans ce cas, le notaire enverra la différence sur le compte de votre choix. Enfin, si le change chez b-Sharpe à la revente du bien immobilier est parfois bloqué par la banque, il n’y a aucun problème pour faire le change de devises chez b-Sharpe dans le cadre de la constitution d’un apport personnel pour l’achat d’un bien immobilier !

 

 

Derniers articles

Faites un commentaire

* * Cette case à cocher est obligatoire

*

J'accepte