Tout savoir sur l’imposition en Suisse pour les résidences secondaires

Vous rêvez d’acquérir une résidence secondaire pour y passer des weekends paisibles ? 

Avant de passer à l’action, mieux vaut savoir que l’impôt suisse pour la résidence secondaire obéit à des règles fiscales particulières. Elles concernent la fiscalité de l’achat, les taxes foncières, l’imposition des éventuels revenus fonciers, et l’impôt sur la plus-value à la revente.

Découvrez dans cet article toutes les incidences fiscales liées à l’acquisition d’une résidence secondaire en Suisse.

Résidences secondaires : quels impôts payer en Suisse ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier en Suisse, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire, que le futur propriétaire soit un résident suisse ou un étranger, des frais d’acquisition sont dus.

Ces frais comprennent notamment :

• Des frais de notaire : lors de tout achat immobilier en Suisse, l’intervention d’un notaire est obligatoire et payante. Les honoraires de ce professionnel du droit varient en fonction des cantons entre 0,1% et 0,5% du prix d’achat.
  
• Des droits de mutation : dans certains cantons, le transfert de propriété d’un bien immobilier donne lieu au paiement d’un impôt appelé droit de mutation. Cette taxe n’est pas instaurée dans tous les cantons. Son taux est voté par chacun d’entre eux et peut varier de 1% à 5% du prix d’achat.
  
• Des frais d’inscription au registre foncier : chaque transaction immobilière doit faire l’objet d’une inscription au registre foncier. Il appartient au notaire de procéder à cette formalité dont le coût varie également d’un canton à un autre. Dans la majorité des cas, son montant dépend du prix de vente de l’habitation.

Les propriétaires d’une résidence secondaire en Suisse sont redevables, chaque année, d’un impôt foncier de la même manière que pour les résidences principales. Tous les biens immobiliers situés en Suisse sont soumis à cette imposition foncière.

Cet impôt est calculé sur la valeur brute des biens immobiliers.

Son taux diffère selon les cantons et varie entre 0% et 0,3% de la valeur brute fiscale de l’habitation calculée par l’Administration fiscale.

Tout propriétaire d’une maison ou d’un appartement en Suisse, que ce soit une résidence principale ou secondaire, que le propriétaire soit résident suisse ou étranger, est aussi redevable d’un impôt sur la valeur locative de ce logement. Seuls les propriétaires qui décident de ne pas mettre en location l’habitation sont exonérés de cette taxe.

Cette imposition est calculée sur la valeur locative des biens immobiliers, à savoir la valeur à laquelle le bien serait susceptible d’être loué. Chaque canton fixe les règles de calcul de la valeur locative des biens situés sur leur territoire en fonction de l’emplacement du logement, de la surface habitable, de l’année de construction, du prix du marché.

Bon à savoir : Certains cantons ont supprimé cet impôt. Découvrez les 5 villes suisses les plus dynamiques du marché immobilier.

Résidences secondaires à l’étranger : quels impôts suisses en cas de location de votre résidence secondaire ?

Les propriétaires étrangers possédant une résidence secondaire en Suisse ont la possibilité de louer cette résidence lorsqu’ils n’y séjournent pas. Les revenus procurés par cette location appelés revenus fonciers sont soumis à l’imposition.

Pour connaître les règles d’imposition applicables à ces revenus, il faut se référer à la convention fiscale internationale conclue entre le pays de situation du bien immobilier et le pays de résidence du propriétaire.

La convention fiscale franco-suisse pose le principe selon lequel les revenus fonciers sont imposables dans l’État où le bien immobilier est situé. Ainsi, un Français propriétaire d’une résidence secondaire en Suisse doit payer son impôt provenant de la location de ce bien en Suisse.

Néanmoins, la convention fiscale franco-helvétique prévoit que ces revenus doivent également être déclarés en France sur la déclaration fiscale du contribuable dans la catégorie des revenus fonciers. Toutefois, pour éviter la double imposition, un crédit d’impôt est reversé au propriétaire.

Pour résumer :

• La taxe foncière est due en Suisse. Le propriétaire étranger doit déclarer les revenus fonciers en Suisse et y payer l’impôt correspondant.
  
• Les revenus fonciers sont également déclarés en France sur la déclaration n°2042 accompagnée du formulaire n°2047 correspondant aux revenus perçus à l’étranger.
  
• Un crédit d’impôt correspondant au montant de l’impôt payé à l’étranger est imputé sur l’impôt dû en France.

À noter : Cette même règle s’applique concernant l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Le propriétaire français d’une résidence secondaire en Suisse doit déclarer son patrimoine suisse dans ce pays et y payer l’IFI correspondant. Il doit également déclarer son patrimoine international en France, comprenant son patrimoine suisse. Il bénéficie alors en France d’un crédit d’impôt équivalent au montant de l’impôt payé en Suisse, imputable sur l’IFI dû en France.

Résidences secondaires d’un étranger en Suisse : quel impôt en cas de revente ?

Les propriétaires étrangers possédant une résidence secondaire en Suisse qui décident de revendre leur habitation sont susceptibles de réaliser une plus-value. Une plus-value est générée lorsque le prix de vente du bien immobilier est supérieur à son prix d’achat. Cette plus-value est soumise à l’imposition.

Pour connaître les règles d’impositions applicables à cette plus-value, il convient de se référer à la convention fiscale internationale conclue entre le pays de situation du bien immobilier et le pays de résidence du propriétaire.

Pour la France, la convention fiscale franco-suisse pose le principe selon lequel les revenus provenant de l’aliénation d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où le logement est situé. Ainsi, un Français propriétaire d’une résidence secondaire en Suisse doit payer l’impôt sur la plus-value provenant de la vente de ce bien en Suisse. Tout comme les revenus fonciers et l’IFI, la plus-value doit être déclarée en France et un crédit d’impôt est accordé au contribuable pour éviter une double imposition.

En Suisse, le taux d’imposition de la plus-value immobilière est fixé par chaque canton. Il peut osciller de 0% à 50% en fonction de la durée de détention du bien.

Vous connaissez maintenant les règles fiscales helvétiques applicables si vous souhaitez acheter une résidence secondaire en Suisse. Vous ne passerez pas à côté du paiement de droits lors de l’acquisition, d’impôt foncier ou encore d’impôt sur le revenu en cas de mise en location. 

La majorité des règles fiscales applicables, notamment en matière d’impôt sur la fortune immobilière ou de plus-value en cas de revente, sont liées à la convention fiscale signée entre la Suisse et la France qui permet d’éviter les doubles impositions et qui fixe le pays au sein duquel l’impôt doit être payé.