Umschuldung eines Immobilienkredits in Fremdwährung: 5 Tipps für den Erfolg

Hier sind 5 Tipps, damit Sie Ihre monatlichen Raten nicht mehr in Fremdwährung bezahlen müssen, alle Fallstricke bei der Umschuldung Ihres Immobilienkredits vermeiden und das beste Angebot auf dem Bankenmarkt finden.

#1 Sicherstellen, dass das Darlehen abgelöst werden kann

Bevor Sie überhaupt daran denken, Ihre Immobilienkreditumschuldung in Fremdwährung zu optimieren, muss diese erst einmal überhaupt möglich sein! Als Erstes sollten Sie daher prüfen, ob dies der Fall ist.

Dazu wird der Wert des noch ausstehenden Darlehensbetrags (CRD) mit dem ursprünglichen Darlehensbetrag verglichen. Ist der erstgenannte Wert höher als der zweitgenannte, darf kein Kreditinstitut Ihr Darlehen ablösen.

Im Allgemeinen erfolgt die Berechnung durch die Banken in mehreren Schritten:

1. Schätzung des ursprünglich aufgenommenen Kreditbetrags;
2. Schätzung der Höhe des zu übernehmenden Darlehens (einschließlich aller damit verbundenen Kosten);
3. Umrechnung dieses Betrags;
4. Vergleich dieser beiden Werte;
5. Zustimmung oder Ablehnung des Darlehensrückkaufs.

Achtung: Da die Beträge von CHF in EUR umgerechnet werden, sollten Sie das Wechselkursrisiko bei Ihren Berechnungen berücksichtigen!

Je höher also Ihr Eigenkapital zu Beginn ist, desto geringer ist der Betrag, auf den sich Ihre Zinssätze beziehen, was die Zustimmung eines konkurrierenden Kreditinstituts zum Rückkauf begünstigt.

#2 Die Laufzeit des neuen Immobilienkredits kennen

Zum Abschluss dieses ersten Punktes: Viele wären versucht, noch länger zu warten, um sich die Zustimmung zur Umschuldung ihres Immobilienkredits zu sichern – das wäre jedoch ein Fehler! Man geht davon aus, dass eine Umschuldung erst ab einem Betrag von mindestens 70.000 €rentabel ist. Daher muss die verbleibende Laufzeit in der Regel länger sein als die Zeit, die Sie bereits damit verbracht haben, Ihre monatlichen Raten an den ursprünglichen Kreditgeber zu zahlen.

Generell ist der ideale Zeitpunkt für die Neuverhandlung eines Immobilienkredits in Fremdwährung spätestens nach einem Drittel der gesamten Laufzeit. Um den für Ihre Situation passenden Zeitpunkt zu ermitteln, sollten Sie am besten den Tilgungsplan zu Rate ziehen, den Ihre Bank Ihnen bei Vertragsabschluss ausgehändigt hat.

Dennoch bestehen die meisten Umschuldungen darin, die ursprüngliche Laufzeit zu verkürzen. Durch diesen Schritt lassen sich die zu zahlenden Zinsen senken; dies hängt jedoch davon ab, welche Schuldenquote Sie finanziell verkraften können. Zur Erinnerung: Diese darf 33 % Ihres Einkommens nicht überschreiten.
Achtung: In bestimmten Ausnahmefällen kann diese Laufzeit verlängert werden!

#3 Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Kreditablösung

Wenn Sie Ihr Darlehen von einer Bank zu einer anderen übertragen, berechnet Ihnen die erste Bank Vorfälligkeitsentschädigungen. Diese werden auf der Grundlage Ihres ausstehenden Darlehensbetrags berechnet und dürfen 3 % dieses Betrags oder 6 Monate Zinsen zum Durchschnittszinssatz nicht überschreiten.

Um diese Berechnungen zu bestätigen, sollten Sie jedoch die entsprechenden Bestimmungen in den mit Ihrem Kreditinstitut unterzeichneten Verträgen überprüfen. Je nach Ihrem Kundenprofil und der Höhe der Strafzahlungen können diese in die neue Finanzierung einbezogen werden.

#4 Zusätzliche Kosten einkalkulieren

Zwei Aspekte, die den Unterzeichner eines Immobilienkredits in Fremdwährung oft überraschen, sind:

• die neue Bankgarantie;
• die neue Kreditversicherung.

Bei einem Grenzgänger (also einem Kredit in Fremdwährung) fällt die Wahl der Bankgarantie entweder auf eine Hypothek oder auf eine Bürgschaftsgesellschaft. In jedem Fall müssen diese zusätzlichen Kosten in Ihrem Budget berücksichtigt werden!

Die Kosten für die Kreditversicherung hängen insbesondere von Ihrem Alter und Ihrem Gesundheitszustand ab. Oftmals ist der Kreditnehmer überrascht, wie viele Jahre zwischen dem Abschluss des ersten und des zweiten Vertrags liegen. Es ist sehr wahrscheinlich, dass sich Ihre Altersgruppe bei der Umschuldung Ihres Fremdwährungskredits geändert hat, was zu höheren Kosten führt…

Diese Kosten kommen zum endgültigen Betrag der monatlichen Rate hinzu und sind zu den einmaligen Kosten wie den Bearbeitungsgebühren (durchschnittlich 800 €) hinzuzurechnen.

#5 Den Markt analysieren

Sobald diese Parameter bekannt sind, ist es an der Zeit, sich mit den Angeboten auf dem Markt auseinanderzusetzen. Anschließend können Sie im Vorfeld jedes Termins ein umfassendes Dossier zusammenstellen.

Ein ordnungsgemäßes Dossier muss insbesondere Folgendes enthalten:

• ein gültiger Ausweis;
• eine Wohnsitzbescheinigung (Rechnung, Mietquittung usw.);
• Ihr Arbeitsvertrag;
• Ihre Kontoauszüge der letzten drei Monate;
• Ihr letzter Steuerbescheid;
• Ihr letzter Grundsteuerbescheid;
• Ihr Familienbuch;
• der Tilgungsplan für das ursprüngliche Darlehen.

Da die Umschuldung eines Fremdwährungshypothekendarlehens mit höheren Kosten verbunden ist, sollten Sie sich die Zeit nehmen, die Angebote der Konkurrenz zu prüfen. Es wird davon ausgegangen, dass bei einem Zinsrabatt von weniger als 0,7 % die erzielten Einsparungen nicht ausreichen, um die Bearbeitungsgebühren, Garantiegebühren und Vorfälligkeitsentschädigungen des ursprünglichen Kreditgebers auszugleichen.

Sobald Sie sich entschieden haben, prüft der neue Kreditgeber:

• Ihre persönliche Situation;
• Ihre berufliche Situation;
• Ihre familiäre Situation;
• Ihre finanzielle Situation.

Hier macht ein gut zusammengestelltes Dossier den Unterschied – neben einem stabilen Einkommen und einer konsequenten Verwaltung Ihrer Ersparnisse. Zu diesem Zeitpunkt werden Ihre Bonität (und die zulässige Verschuldungsquote) geprüft. Sollte der neue Kreditvertrag unterzeichnet werden, wird das Darlehen direkt von Ihrer neuen Bank von Ihrer alten Bank übernommen.

Nun wissen Sie alles, was Sie für eine erfolgreiche Umschuldung Ihres Fremdwährungshypothekendarlehens benötigen. Es ist jedoch sinnvoll, sich einen umfassenderen Überblick über die Besonderheiten des Immobilienkaufs in der Schweiz zu verschaffen, um Ihr Investitionsvorhaben erfolgreich umzusetzen!