Rifinanziare un mutuo in valuta estera: 5 consigli per farlo con successo

Ecco 5 consigli per non dover più pagare le rate mensili in valuta estera, evitare tutte le insidie della procedura di rinegoziazione del mutuo e trovare la migliore offerta sul mercato bancario.

#1 Assicurarsi che il prestito possa essere estinto

Prima ancora di pensare a come ottimizzare il rifinanziamento del vostro mutuo in valuta estera, bisogna verificare che sia effettivamente possibile! La prima cosa da fare è quindi accertarsi che sia così.

A tal fine, si confronta il valore del capitale residuo (CRD) del vostro prestito con il valore iniziale del prestito. Se il primo è superiore al secondo, nessun istituto bancario è autorizzato a rilevare il vostro prestito.

In linea generale, il calcolo effettuato dalle banche si svolge in diverse fasi:

1. stima dell’importo iniziale preso in prestito;
2. stima dell’importo del prestito da estinguere (comprese tutte le spese correlate);
3. conversione di tale importo;
4. confronto tra questi due valori;
5. approvazione o rifiuto della richiesta di estinzione anticipata del mutuo.

Attenzione: poiché gli importi vengono convertiti da CHF a EUR, nei vostri calcoli dovete tenere conto del rischio di cambio!

Pertanto, maggiore sarà il vostro apporto iniziale, minore sarà l’importo su cui verranno applicati i tassi di interesse, il che favorirà l’accettazione del riscatto da parte di un istituto bancario concorrente.

#2 Conoscere la durata del nuovo mutuo

Per concludere questo primo punto, molti sarebbero tentati di aspettare ancora un po’ per assicurarsi l’approvazione del rifinanziamento del proprio mutuo: sarebbe un errore! Si stima che, per essere redditizio, un rifinanziamento debba ammontare ad almeno 70.000 €. Pertanto, in linea di massima, la durata residua deve essere superiore al periodo già trascorso per il rimborso delle rate al primo istituto di credito.

In linea di massima, il momento ideale per negoziare il rinegoziazione del mutuo ipotecario in valuta estera è al più tardi quando è trascorso un terzo della durata totale del rimborso. Per conoscere il termine più adatto alla propria situazione, è consigliabile consultare il piano di ammortamento fornito dalla propria banca al momento della sottoscrizione del contratto.

Ciononostante, la maggior parte dei rimborsi anticipati consisterà nel ridurre la durata iniziale del piano di rimborso. Questa operazione consente infatti di ridurre gli interessi da pagare e dipende dal livello di indebitamento che potete sostenere finanziariamente. Ricordiamo che quest’ultimo non può superare il 33% del vostro reddito.
Attenzione: in alcuni casi eccezionali, tale durata può essere prolungata!

#3 Calcolare le penali per il riscatto del mutuo

Quando si trasferisce il mutuo da una banca all’altra, la prima addebita delle penali per il rimborso anticipato. Queste vengono calcolate sul saldo residuo del mutuo e non possono superare il 3% di tale importo o 6 mesi di interessi al tasso medio.

Per confermare questi calcoli, assicuratevi tuttavia di verificare tali condizioni nei contratti stipulati con il vostro istituto di credito. A seconda del vostro profilo cliente e dell’importo delle penali, queste ultime potrebbero essere incluse nel nuovo finanziamento.

#4 Prevedere i costi aggiuntivi

Due aspetti che spesso sorprendono chi stipula un mutuo ipotecario in valuta estera sono:

• la nuova garanzia bancaria;
• la nuova assicurazione sul credito.

Nel caso di un mutuatario frontaliero (quindi con un mutuo in valuta estera), la scelta della garanzia bancaria ricade o sull’ipoteca o su una società di fideiussione. In ogni caso, questi costi aggiuntivi vanno tenuti in considerazione nel vostro budget!

Per quanto riguarda l’assicurazione sul mutuo, il suo costo dipende in particolare dall’età e dallo stato di salute dell’assicurato. Molto spesso, gli anni trascorsi tra la sottoscrizione del primo contratto e quella del secondo sorprendono il mutuatario. È molto probabile che, al momento del rifinanziamento del mutuo in valuta estera, la fascia d’età non sia più la stessa, il che comporterà costi più elevati…

Questi costi andranno ad aggiungersi all’importo finale della rata mensile da pagare e si sommano alle spese una tantum, come le spese di istruttoria (in media 800 €).

#5 Analizzare il mercato

Una volta chiariti questi aspetti, è il momento di esaminare l’offerta disponibile sul mercato, dopodiché potrete preparare un dossier completo prima di ogni incontro.

Un fascicolo degno di questo nome deve contenere, in particolare:

• un documento d’identità in corso di validità;
• un documento che attesti la residenza (bolletta, ricevuta dell’affitto…);
• il vostro contratto di lavoro;
• i vostri estratti conto bancari degli ultimi 3 mesi;
• la vostra ultima cartella esattoriale;
• la vostra ultima cartella esattoriale relativa all’imposta fondiaria;
• il vostro libretto di famiglia;
• il piano di ammortamento relativo al prestito iniziale.

Poiché il rifinanziamento di un mutuo ipotecario in valuta estera comporta costi più elevati, è bene dedicare del tempo a valutare le offerte della concorrenza. Si stima che, se lo sconto sui tassi d’interesse è inferiore allo 0,7%, i risparmi ottenuti non saranno sufficienti a compensare le spese di istruttoria, i costi di garanzia e le penali per il rimborso anticipato dovute all’istituto di credito originario.

Una volta effettuata la scelta, il nuovo istituto di credito verificherà:

• la vostra situazione personale;
• la vostra situazione lavorativa;
• la vostra situazione familiare;
• la vostra situazione finanziaria.

È proprio in questo momento che un dossier ben strutturato farà la differenza, oltre a un reddito stabile e a una gestione oculata dei propri risparmi. In quella fase verrà valutata la vostra solvibilità (e il livello di indebitamento accettabile). Qualora venisse firmato il nuovo contratto di prestito, il debito verrà poi estinto direttamente dalla vostra nuova banca nei confronti della vostra vecchia banca.

Ora sapete tutto ciò che serve per riuscire a rifinanziare il vostro mutuo immobiliare in valuta estera. Tuttavia, è utile avere una visione più completa delle specificità legate all’acquisto di un immobile in Svizzera per portare a termine con successo il vostro progetto di investimento!