Acquistare un immobile in Svizzera: la guida completa 2022

Lo scorso anno è stato caratterizzato da un aumento dei prezzi di vendita delle case unifamiliari superiore al 5% e questa tendenza dovrebbe proseguire nel 2022. È il momento ideale per fare il grande passo e investire nel mercato immobiliare svizzero! 

Scoprite tutte le particolarità e le fasi principali dell’acquisto di un immobile in Svizzera grazie alla nostra guida completa, che siate cittadini svizzeri, espatriati o non residenti.

Le peculiarità del mercato immobiliare svizzero

Il mercato immobiliare svizzero

Sebbene presenti alcune analogie con i mercati dei paesi confinanti, in particolare con quello francese, il mercato immobiliare svizzero presenta una serie di peculiarità. Si distingue in particolare per i prezzi degli immobili, che sono generalmente piuttosto elevati in molti cantoni del paese. 

Pertanto, il prezzo medio di un appartamento su tutto il territorio svizzero è pari a sei volte il reddito medio annuo di una famiglia svizzera. Un rapporto ancora più elevato nel caso delle case, i cui prezzi medi raggiungono addirittura otto volte lo stesso reddito annuo!

Questi dati spiegano in modo del tutto logico un’altra peculiarità del mercato immobiliare svizzero: la prevalenza degli affitti. Infatti, quasi il 60% della popolazione elvetica vive in affitto, mentre solo il 34% dei cittadini svizzeri è proprietario della propria abitazione principale (rispetto a oltre il 50% in Francia). 

Oltre al prezzo più elevato degli immobili, questa situazione è dovuta in particolare a condizioni di accesso alla proprietà più complesse rispetto ad altri paesi, ma anche a un regime fiscale più favorevole agli inquilini che ai proprietari.

Cittadini stranieri: come acquistare un immobile in Svizzera?

Cittadini residenti in Svizzera

Naturalmente, tutti i cittadini svizzeri hanno il diritto di acquistare un immobile nel proprio Paese, che si tratti di una residenza principale o secondaria. Ma cosa succede ai cittadini stranieri residenti in Svizzera?

Per quanto riguarda i cittadini dei paesi membri dell’Unione europea (UE) o dell’Associazione europea di libero scambio (AELS), essi godono esattamente degli stessi diritti dei cittadini svizzeri per quanto riguarda l’acquisto di immobili. Di fatto, tali cittadini non necessitano di alcuna autorizzazione particolare per acquistare un immobile in Svizzera.

Per quanto riguarda i cittadini di paesi terzi, l’acquisto di un immobile sul territorio svizzero è più complesso. 

Infatti, un cittadino che corrisponda a questo profilo deve soddisfare le tre condizioni seguenti per poter acquistare un’abitazione principale:

• essere in possesso di un permesso di soggiorno valido (di solito un permesso di soggiorno di tipo B);
• risiedere nell’alloggio che si intende acquistare (purché vi sia domiciliato);
• in caso di costruzione di un nuovo alloggio, avviare i lavori entro e non oltre un anno dall’acquisto del terreno.

Quando tali condizioni specifiche sono soddisfatte, non è necessaria alcuna autorizzazione per effettuare l’acquisto.

Tuttavia, i cittadini di paesi terzi necessitano di un’autorizzazione per acquistare i seguenti tipi di immobili (devono quindi rivolgersi a un’autorità cantonale):

• gli alloggi per le vacanze;
• le unità abitative in un aparthotel;
• le seconde case.

Attenzione: i cittadini stranieri che possiedono un immobile in Svizzera non hanno per questo diritto a un permesso di soggiorno.

Non residenti in Svizzera

Per gli stranieri residenti al di fuori del territorio svizzero, indipendentemente dalla loro nazionalità, le condizioni per l’acquisto di immobili sono molto più restrittive. Per conoscere i dettagli di tali restrizioni, è necessario rivolgersi all’autorità cantonale competente, ovvero all’ufficio del catasto o all’ispettorato del catasto.

Tuttavia, la legislazione svizzera è molto più flessibile per quanto riguarda l’acquisto, da parte di stranieri non residenti in Svizzera, di beni immobili a fini economici (negozi, laboratori, uffici…). In questo caso specifico, infatti, al futuro acquirente non viene richiesta alcuna autorizzazione!

Buono a sapersi: è per questo motivo che molti stranieri non residenti in Svizzera (in particolare francesi) costituiscono una società in terra elvetica con l’obiettivo di ottenere un permesso di soggiorno, per poter inizialmente affittare un immobile e poi acquistarne uno dopo un periodo amministrativo di 5 anni. 

La ricerca e il finanziamento di un immobile in Svizzera

Valutazione dell’immobile e negoziazione del prezzo

Sebbene le procedure relative all’acquisto di un immobile in Svizzera siano spesso più complesse rispetto ad altri paesi dell’UE, le fasi principali che caratterizzano il processo di acquisto sono relativamente semplici da comprendere.

Una volta individuato l’immobile ideale, è necessario procedere alla sua valutazione, che solitamente viene effettuata dalla vostra banca, più precisamente dal vostro consulente finanziario, nell’ambito della vostra richiesta di mutuo ipotecario. Si tratta di una fase fondamentale, poiché è proprio sulla base di tale valutazione che il vostro istituto bancario deciderà se approvare o meno il vostro progetto di finanziamento e ne determinerà l’importo.

Per quanto riguarda la contrattazione, è bene sapere che nel mercato immobiliare svizzero è praticamente impossibile. E a ragione: sia i venditori che i costruttori sanno perfettamente che il numero di immobili in vendita è molto inferiore alla domanda. Di conseguenza, le trattative sono molto rare. 

Tuttavia, a volte sono possibili, soprattutto nel caso dell’acquisto di un immobile d’epoca, oppure se si dispone di diverse opzioni di acquisto e si può quindi mettere in concorrenza i venditori, cosa che rimane comunque estremamente rara in Svizzera. 

Un altro possibile strumento di negoziazione è la valutazione della tua banca: se è inferiore al prezzo richiesto dal venditore (e il tuo mutuo viene quindi rifiutato), puoi usare questo argomento per ottenere una riduzione del prezzo.

Pertanto, è solitamente la valutazione della banca a determinare il prezzo di acquisto finale dell’immobile che desiderate, a meno che, ovviamente, il venditore non sia sicuro di trovare un acquirente disposto a pagare un prezzo più alto.

Attenzione: a causa della forte concorrenza tra gli acquirenti, potresti essere costretto ad accettare un prezzo superiore a quello che speravi, pur di ottenere l’immobile dei tuoi sogni!

Come finanziare l’acquisto di un immobile in Svizzera?

Il patrimonio netto

Nel mercato immobiliare svizzero, la questione del capitale proprio è determinante per l’acquisto di un immobile. Infatti, per diventare proprietari in Svizzera, è necessario versare almeno il 20% del prezzo totale di acquisto della futura abitazione. Tale somma, nota anche come «tasso di anticipo», corrisponde al contributo personale richiesto, ad esempio, sul mercato francese.

Pertanto, per acquistare un immobile del valore di 1 200 000 CHF, dovrete disporre di almeno 240 000 CHF di fondi propri.

Attenzione: questa regola del 20% di capitale proprio minimo si applica in tutti i cantoni e in tutti gli istituti bancari. Senza questo apporto iniziale, non sarà possibile acquistare un appartamento o una casa, indipendentemente dall’ammontare del vostro reddito mensile.

Inoltre, l’ammontare del capitale proprio non è l’unico requisito. Questo contributo personale deve essere ripartito in modo specifico, ovvero:

• Il 10% (come minimo) deve provenire dalle vostre disponibilità liquide (risparmi, assicurazione sulla vita, terzo pilastro…);
• Il 10% deve provenire dalle vostre disponibilità liquide o dal vostro 2° pilastro (LPP).

Buono a sapersi: se siete espatriati e il vostro contributo personale non è in franchi svizzeri, vi consigliamo di rivolgervi a un servizio specializzato nel cambio valuta online, come quello di b-sharpe, molto più conveniente rispetto a quello offerto dalle banche!

Il tasso di indebitamento

Oltre al capitale proprio, il vostro indice di indebitamento, ovvero la vostra capacità di indebitamento, è determinante per ottenere il finanziamento del vostro acquisto immobiliare. Questo permette alla banca di stimare l’importo massimo che siete in grado di contrarre (e, ovviamente, di rimborsare) in base al livello del vostro reddito annuo.

Buono a sapersi: è consigliabile valutare autonomamente la propria capacità di indebitamento prima di rivolgersi alle banche, in modo da individuare fin dall’inizio gli immobili che corrispondono al proprio budget personale.

Il vostro indice di indebitamento viene quindi calcolato in base alle future rate del mutuo e al vostro reddito. Nella maggior parte delle banche svizzere, l’insieme degli oneri relativi all’acquisto del tuo immobile (rate del mutuo, spese di manutenzione) non deve superare il 33% del tuo reddito lordo annuo. Questo calcolo tiene conto di eventuali oneri già esistenti (altro mutuo, leasing…).

Il mutuo ipotecario

Elemento centrale del finanziamento per l’acquisto di un immobile in Svizzera, il mutuo ipotecario corrisponde all’importo che la vostra banca potrebbe concedervi, purché soddisfiate i requisiti descritti in precedenza (capitale proprio e capacità di indebitamento), per l’acquisto della vostra abitazione.

Come avrete capito, l’importo del vostro mutuo ipotecario può arrivare al massimo all’80% del prezzo di acquisto totale del vostro futuro immobile; questa percentuale corrisponde al rapporto prestito/valore.

L’importo concesso in prestito dalla vostra banca è suddiviso in due parti distinte, come segue:

• la prima tranche, che comprende una percentuale compresa tra lo 0% e il 65% del valore dell’immobile;
• il secondo grado, che copre tra il 65% e l’80% del valore dell’immobile.

Si tratta di una nuova particolarità del processo di acquisto immobiliare in Svizzera: mentre in Francia o in Spagna l’acquirente deve rimborsare l’intero importo preso in prestito entro una scadenza prestabilita, l’acquirente svizzero deve estinguere solo il secondo grado del proprio mutuo ipotecario.

Infatti, il primo grado di un mutuo ipotecario è a tasso fisso: il mutuatario rimborsa solo gli interessi e mantiene un debito nei confronti della propria banca. Il secondo grado è invece ammortizzabile: il mutuatario rimborsa sia il capitale che gli interessi. Questo sistema specifico della Svizzera consente così di beneficiare di una riduzione fiscale, dato che gli interessi sono deducibili.

In una situazione tipica, il finanziamento del vostro acquisto immobiliare si articola quindi come segue:

• 20% di fondi propri;
• Mutuo ipotecario del 15% (di secondo grado)
• Mutuo ipotecario al 65% (di primo grado)

Il processo di acquisto di un immobile in Svizzera

Le pratiche da sbrigare dal notaio

Una volta trovato l’immobile che fa al caso vostro, a un prezzo che vi soddisfa, e una volta ottenuto il mutuo, dovrete ancora perfezionare l’acquisto presso un notaio.

Nella maggior parte dei casi, è l’acquirente a scegliere il notaio che si occuperà dell’autenticazione della transazione. Si tratta di una fase fondamentale, poiché senza l’autenticazione notarile la transazione immobiliare non sarà valida e l’acquisto risulterà nullo.

Innanzitutto, il vostro notaio redigerà un contratto di compravendita, che dovrete firmare insieme al venditore. Questo contratto “blocca” l’immobile, impedendo così al venditore di cederlo a qualcun altro. In cambio di tale vincolo, dovrete versare un acconto pari al 10% del valore totale dell’immobile. 

Attenzione: se non siete residenti, queste pratiche possono essere portate a termine solo se l’autorità cantonale competente ha dato il proprio consenso alla procedura di vendita, il che richiede in genere dai due ai tre mesi. In caso di rifiuto, vi verrà restituito l’acconto versato, ma dovrete comunque pagare le spese notarili.

Una volta espletate queste prime formalità, il notaio redige l’atto di vendita, che deve essere letto e firmato da entrambe le parti, per poi essere depositato dal notaio presso il catasto del cantone interessato. A quel punto dovrete depositare in garanzia presso il notaio il restante 90% del prezzo di acquisto totale del vostro futuro immobile.

Per perfezionare la vendita, quest’ultimo trasferisce la somma depositata in garanzia al venditore e vi attribuisce la proprietà dell’immobile; riceverete successivamente, di solito dopo circa due settimane, un estratto del registro fondiario che attesta che la proprietà è ormai effettivamente vostra.

La tassazione e la fiscalità immobiliare in Svizzera

L’imposta fondiaria

Un altro aspetto importante da tenere in considerazione quando si acquista un immobile è la fiscalità. Anche in questo ambito la Svizzera presenta alcune peculiarità che è bene conoscere prima di acquistare un’abitazione in questo Paese.

Innanzitutto, è importante sapere che un proprietario immobiliare in Svizzera è soggetto all’imposta fondiaria. L’aliquota di tale imposta non supera il 3%. L’imposta fondiaria svizzera viene riscossa ogni anno e si calcola in base al valore venale dell’immobile, in funzione dell’offerta e della domanda sul mercato svizzero.

Tuttavia, tale imposta non è prevista in alcuni cantoni, in particolare:

• Zurigo;
• Svitto;
• Zug;
• Solura;
• Basilea Campagna;
• Glarona;
• Neuchâtel;
• Argovia. 

L’imposta sul patrimonio immobiliare

A differenza dell’imposta fondiaria, l’imposta sul patrimonio immobiliare in Svizzera viene calcolata sulla base del valore fiscale dell’immobile, e non del suo valore di mercato. Di conseguenza, tutti gli interessi versati alla vostra banca saranno dedotti dal valore imponibile dell’immobile.

Buono a sapersi: l’aliquota dell’imposta sul patrimonio immobiliare in Svizzera varia a seconda dei cantoni. 

L’imposta sul valore locativo

Senza dubbio la forma di imposta più specifica della Svizzera, l’imposta sul valore locativo è generalmente poco compresa dagli stranieri. Si tratta di un’imposta che corrisponde al reddito che il proprietario potrebbe ricavare dall’affitto del proprio immobile.

Pertanto, l’imposta sul valore locativo è in realtà un’imposta sul reddito basata sul valore locativo dell’immobile. Ciò si spiega con il fatto che la legislazione svizzera ritiene che un proprietario immobiliare benefici teoricamente di un surplus di reddito, dato che non paga l’affitto.

Buono a sapersi: poiché l’imposta sul valore locativo viene calcolata sulla quota effettivamente detenuta dal proprietario dell’immobile, maggiore è l’ammortamento scelto da quest’ultimo nell’ambito del proprio mutuo ipotecario, maggiore sarà l’importo di tale imposta. 

I costi aggiuntivi legati all’acquisto di un immobile in Svizzera

Oltre alle varie imposte che il nuovo proprietario di un immobile deve pagare in Svizzera, occorre tenere conto anche di altri costi, ovvero:

• le spese notarili, che in genere ammontano a una percentuale compresa tra lo 0,02% e l’1% del prezzo di acquisto totale;
• le spese di registrazione degli atti, che ammontano generalmente all’1-1,5% del prezzo di acquisto totale, a seconda del cantone;
• le imposte di trasferimento immobiliare, che ammontano generalmente al 4% del prezzo di acquisto totale, sebbene varino a seconda dei cantoni (ad esempio, a Zurigo sono state abolite);
• l’imposta sul valore aggiunto (IVA), che di norma è pari al 7,6%, sebbene possa variare a seconda dei cantoni.

Prezzi elevati, necessità di capitale proprio, mutuo ipotecario… Le peculiarità del mercato immobiliare svizzero sono numerose. Che siate cittadini svizzeri, espatriati o non residenti, ora ne conoscete tutti i meccanismi e siete in grado di portare a termine il vostro progetto di acquisto immobiliare in tutta tranquillità.

Se vivete all’estero, durante la procedura di acquisto dovrete convertire la vostra valuta in franchi svizzeri. Niente di meglio: b-sharpe è leader nel cambio valuta online e mette a vostra disposizione il suo servizio economico e sicuro!