Investire nel settore immobiliare in Svizzera: la guida completa e le città migliori

Il vostro obiettivo è far fruttare il vostro capitale, generare redditi da locazione o garantire un investimento a lungo termine? Che siate residenti in Svizzera, in Francia o frontalieri, questa guida completa vi fornisce gli strumenti necessari per scegliere la migliore strategia di investimento immobiliare. La Svizzera offre numerose opportunità di investimento nel settore immobiliare: scoprite una panoramica delle 5 città in cui l’offerta immobiliare è più interessante per gli investitori.

La Svizzera si distingue come uno dei mercati più attraenti al mondo, grazie alla combinazione di buoni rendimenti, tassi bassi e una qualità della vita eccezionale! Sì, il mercato immobiliare svizzero è costoso, ma rimane sicuro e redditizio nel lungo periodo rispetto alle numerose opzioni di investimento disponibili, che siate svizzeri o francesi.

Un investimento sicuro e redditizio nel lungo periodo

Il problema principale del mercato azionario è la sua forte volatilità. Al contrario, il mercato immobiliare svizzero offre una crescita stabile nel tempo: +3,2% in media tra il 2000 e il 2021. Le variazioni cicliche dei prezzi rimangono contenute (tra -4% e +16%), il che lo rende un investimento sicuro, anche in periodi di instabilità economica.

Per gli investitori svizzeri, francesi e frontalieri, il mercato immobiliare svizzero rappresenta l’occasione per costruire un patrimonio stabile con un rischio di perdita ben più contenuto rispetto ad altri tipi di investimento. E anche se ogni investimento comporta dei rischi, il mercato immobiliare svizzero è un ottimo compromesso per coniugare rendimento e sicurezza.

Il mercato immobiliare svizzero: rendimenti stabili, superiori a quelli delle obbligazioni

In concreto, il settore immobiliare residenziale svizzero ha registrato un rendimento medio annuo di circa il 3% tra il 2014 e il 2023. Nello stesso periodo, le obbligazioni svizzere hanno registrato solo un rendimento medio annuo dello 0,64%. Questo rendimento elevato è in gran parte dovuto agli affitti elevati degli immobili. Senza contare l’aumento del prezzo al m², che ne fa crescere il valore nel tempo.

Per valutare la redditività di un investimento immobiliare in Svizzera, è necessaria un’analisi approfondita del mercato. Per fare la scelta giusta, è importante conoscere e valutare alcuni indicatori chiave:

• Il prezzo degli immobili determina in gran parte il valore di un bene e, di conseguenza, il vostro patrimonio. Tra il 2000 e il 2021, il valore degli appartamenti è aumentato del 93%, ovvero in media di oltre il 3% all'anno. Tuttavia, ogni cantone, ogni città e persino ogni quartiere presentano andamenti e differenze di prezzo significative.
  
• L'andamento degli affitti determinerà la crescita dei vostri ricavi da locazione di anno in anno. Nel 2024, ad esempio, sono aumentati del +4,7%, trainati da una domanda superiore all'offerta.
  
• Il rendimento locativo lordo misura la redditività del vostro immobile rispetto al suo prezzo di acquisto. In concreto, una casa acquistata a 600 000 CHF e affittata a 1 500 CHF al mese si collocherà, ad esempio, nella media nazionale svizzera (= 3 % annuo). Alcuni quartieri possono addirittura superare il 6 %.
  
• Il rendimento locativo netto misura la redditività tenendo conto delle spese fisse, quali assicurazioni, tasse locali, interessi e manutenzione. Per calcolare il rendimento netto, dovrete quindi sottrarre le spese dagli affitti incassati. Esempio: un immobile del valore di 600'000 CHF con un canone di locazione di 1'500 CHF al mese e 4'000 CHF di spese annuali avrà un rendimento locativo netto del 2,3%, nella media nazionale.
  
• Il tasso di sfitto riflette la facilità con cui è possibile affittare un immobile. Tuttavia, un immobile in Svizzera non rimane mai vuoto a lungo: il tasso di sfitto è pari solo all'1,1% a livello nazionale e allo 0,6% nelle grandi città. La forte domanda nel mercato immobiliare è molto rassicurante per gli investitori alla ricerca di sicurezza.

Rendimento locativo lordo e netto in base alla città

I rendimenti variano notevolmente a seconda della località. In generale, sono più bassi nelle grandi città, mentre i cantoni periferici si distinguono per rendimenti decisamente più interessanti:

Alternative: fondi immobiliari, ETF e crowdfunding

Investire nel settore immobiliare in Svizzera vi sembra fuori dalla vostra portata? In tal caso, potrebbe essere più interessante optare per uno dei numerosi prodotti che consentono di investire sotto forma di investimenti finanziari. Questa soluzione vi permette infatti di esporvi al mercato immobiliare svizzero senza dover gestire direttamente un immobile e senza dovervi investire tutti i vostri risparmi!

• Crowdfunding immobiliare: con una quota minima di partecipazione (a partire da poche migliaia di franchi), questo metodo consente di partecipare collettivamente a un progetto specifico. Ma attenzione: sebbene questa forma di investimento possa talvolta essere molto redditizia, è anche più rischiosa rispetto ai prodotti finanziari tradizionali.
• I fondi immobiliari quotati (noti anche come SIIC): facili da acquistare e rivendere (buona liquidità), offrono rendimenti compresi tra il 3% e il 4%.
• ETF immobiliari: consentono di puntare su un mercato specifico (la Svizzera o un gruppo di paesi) a costi ridotti. I loro rendimenti dipenderanno dai mercati finanziari e dall'andamento del mercato in questione.

Questo anglicismo descrive un principio semplice: acquistare un immobile per affittarlo. In questo modo si generano entrate regolari, costituendo al contempo un capitale che acquisirà valore nel tempo!

Che cos’è il «buy-to-let» e come funziona in Svizzera?

In Svizzera, come altrove, il finanziamento degli immobili destinati alla locazione è soggetto a rigide norme bancarie: è richiesto un apporto di capitale proprio elevato (spesso almeno il 20-25%), viene effettuato un controllo rigoroso della capacità di indebitamento (circa un terzo del reddito) e talvolta è obbligatorio affidare la gestione degli affitti a un’agenzia immobiliare.

I rischi: vacanze, spese condominiali, manutenzione e fiscalità

Il mercato immobiliare svizzero offre ottime opportunità, ma presenta anche alcuni vincoli che è bene conoscere. Ecco i principali rischi da tenere in considerazione prima di acquistare:

• Fiscalità: in Svizzera, i canoni di locazione sono soggetti a ritenuta alla fonte, anche se si è residenti fiscali in Francia. Attenzione però: dovrete comunque provvedere a presentare la dichiarazione dei redditi al fisco francese.
• Il rischio di sfitto: esiste sempre la possibilità che l'immobile rimanga senza inquilini per un certo periodo. Anche se il tasso di sfitto è basso (1,1% a livello nazionale e 0,6% nelle grandi città), il fatto che il vostro immobile rimanga vuoto può mettervi a rischio per quanto riguarda il pagamento delle rate mensili.
• Le spese condominiali: in un condominio, è necessario contribuire alle spese comuni: manutenzione delle parti comuni, fondo di ristrutturazione, assicurazione dell'edificio… Queste spese ridurranno automaticamente il rendimento netto.
• Manutenzione dell’immobile: prevedere un budget annuale per la manutenzione (tinteggiatura, sostituzione di attrezzature, riparazioni). In media, consigliamo di accantonare l’1% del valore dell’immobile all’anno.
  In pratica, pagherete quindi l’imposta su questo reddito immobiliare alle autorità fiscali del cantone, dopodiché dovrete dichiarare i canoni di locazione percepiti tra i vostri «redditi mondiali». Fortunatamente, grazie alla convenzione fiscale Francia-Svizzera, beneficerete di un credito d'imposta su quelli già pagati in Svizzera per evitare una doppia imposizione punitiva.
• Il tasso di cambio EUR/CHF: un argomento ben noto ai lavoratori frontalieri, dovrete convertire i vostri franchi svizzeri in euro per trasferire i vostri redditi da locazione in Francia. Il problema è che l'andamento del tasso di cambio e le commissioni di conversione possono quindi influire sui vostri rendimenti. Per beneficiare dei tassi migliori e ottimizzare i vostri trasferimenti, è più vantaggioso affidarsi a un servizio di cambio come b-sharpe!

Zurigo: un mercato immobiliare dinamico e internazionale

Riconosciuta come la settima città al mondo per qualità della vita, Zurigo vanta un’eccellente infrastruttura. Convinto dalla sua stabilità economica e dalla ricca offerta culturale e sportiva, alla fine del 2024 la città contava già 448 664 residenti permanenti, il che la rende la prima città svizzera in termini demografici.

Ancora oggi, la domanda nel mercato residenziale e in quello immobiliare commerciale non fa che crescere! Negli ultimi 10 anni, il numero di famiglie è in costante aumento, rendendo la Svizzera un luogo ideale per investire o stabilirsi.

Purtroppo, il numero di alloggi sfitti a Zurigo rimane estremamente basso. Nel 2024, il tasso di sfitto in città era pari allo 0,58%, a testimonianza di una persistente carenza di alloggi. Tale tasso è inferiore alla media nazionale, che al 1° giugno 2024 era pari all’1,08%.

Per rispondere a questa crescente domanda, nel 2023 a Zurigo sono stati costruiti oltre 3 000 nuovi appartamenti, segnando un record quinquennale. Tra i progetti di rilievo, nel 2024 è stato avviato lo sviluppo del Parco dell’Innovazione di Zurigo a Dübendorf, con l’obiettivo di creare un campus urbano destinato ai ricercatori e al grande pubblico.

I quartieri più ambiti di Zurigo sono:

• Wollishofen;
• Seefeld;
• il centro storico;
• Enge;
• Weinegg;
• Friesenberg;
• Alt-Wiedikon.

In generale, la vicinanza al fiume Limmat e l’esposizione a sud sono due fattori che aumentano il valore degli immobili. Ancora oggi è possibile sperare di ottenere un rendimento compreso tra il 2,5% e il 3,5% tramite un investimento locativo a Zurigo, nonostante un prezzo medio al metro quadrato di 16’676 CHF per un appartamento e di 16’336 CHF per una casa.

#2 Ginevra: forte domanda e scarsità di immobili

Polo finanziario di primo piano, Ginevra ospita 400 società di intermediazione, 130 multinazionali e 22 organizzazioni non governative (ONG). Per quanto riguarda la sua autorevolezza come piazza finanziaria, la reputazione di Ginevra è ormai consolidata. Ciò spiega senza dubbio la costante domanda immobiliare di residenze principali o secondarie, nonché un aumento regolare dei prezzi sul mercato svizzero, trainato da progetti edilizi ambiziosi e da un’offerta di alloggi relativamente scarsa.

La città attira sia grandi aziende che investitori professionali, oltre a un gran numero di lavoratori frontalieri. È inoltre una delle destinazioni preferite per gli investimenti immobiliari in Svizzera, in particolare per quanto riguarda monolocali in posizione strategica o immobili a reddito vicini ai mezzi di trasporto.

Il basso tasso di criminalità, la fiscalità vantaggiosa e gli alti salari sono tutti fattori che spiegano perché molti francesi decidono di trasferirsi a Ginevra. Senza contare i brevi tempi di rilascio del permesso di lavoro (5 giorni) per tutti i cittadini qualificati dell’Unione Europea. Ciononostante, si osserva che nel gennaio 2025 il cantone registrava ancora un tasso di disoccupazione del 4,8%, ovvero il secondo più alto del Paese.

#3 Berna: un mercato stabile con prezzi accessibili

Con circa 140.000 abitanti residenti, la città, dichiarata patrimonio mondiale dell’UNESCO, presenta una densità demografica nettamente inferiore rispetto a Zurigo e Ginevra. Nonostante i prezzi elevati degli immobili (9.572 CHF al m² per un appartamento, 9.219 CHF al m² per una casa) e la scarsità di immobili disponibili, Berna attrae per il suo ruolo di crocevia della diplomazia internazionale. Inoltre, si nota che i prezzi si stanno progressivamente stabilizzando.

Le aziende e i settori all’avanguardia (farmaceutico, tipografico e tecnologico) ospitano una consistente popolazione di origine straniera, che rappresenta una quota significativa della popolazione totale. Il centro medievale della città (Innere Stadt) si estende su una penisola circondata dal fiume Aare.

Quattro quartieri dividono il centro storico in base al colore:

• il quartiere a luci rosse (Rotesquartier);
• il quartiere giallo (Gerlbesquartier);
• il quartiere verde;
• il quartiere bianco.

Sebbene le attuali strade storiche rimangano troppo strette per consentire una circolazione e una sosta agevoli delle auto, sono state messe in atto alcune soluzioni: trasporti pubblici, treni pendolari, piste ciclabili… C’è persino una funicolare per facilitare gli spostamenti all’interno della città.

Inoltre, Berna è una città ricca di rilievi. È quindi possibile investire sia nelle zone collinari (come nei quartieri di Langgässe o Kirchenfeld) sia lungo le rive dell’Aar (in zone come Marzili e Matte). Se saprete cogliere le occasioni quando si presenteranno, la capitale federale e sede del governo svizzero può ancora offrire interessanti opportunità di investimento.

#4 Losanna: una città studentesca in piena espansione

Capitale del Cantone di Vaud, la città di Losanna presenta un mercato immobiliare caratterizzato da un elevato rendimento locativo, con un tasso di sfitto medio dell’1,01%. I prezzi degli immobili, superiori del 30% rispetto alla media cantonale, collocano Losanna nel 10% dei comuni con i prezzi più alti del Cantone.

All’origine di questo elevato livello di concorrenza sul mercato immobiliare di Losanna vi sono un agglomerato urbano dinamico e un forte potenziale economico e demografico. Questo centro culturale situato sulle rive del Lago Lemano attira sia lavoratori che imprenditori e studenti grazie al polo EPFL-Unil. Tutti questi flussi rendono l’investimento locativo una miniera d’oro, offrendo al contempo una certa sicurezza di investimento!

#5 Lugano: opportunità immobiliari e regime fiscale vantaggioso

Classificata al terzo posto tra i centri finanziari, dopo Zurigo e Ginevra, la città più grande del Cantone Ticino sta vivendo una forte crescita ormai da circa vent’anni.

Infatti, Lugano offre ai suoi abitanti:

• attività culturali (musei, eventi musicali come il Lugano Festival…);
• attività sportive (golf, escursioni nelle Alpi…).

Ma ciò che rende davvero speciale Lugano è soprattutto un ambiente di vita tranquillo, nonostante l’urbanizzazione. Con meno di 64.000 abitanti residenti, la città rappresenta un investimento ideale per immobili di lusso immersi in una vegetazione rigogliosa. Si pensi in particolare al Monte Brè e al Monte San Salvatore.

Castagnola, Collina d’Oro, Ruvigliana… Le ville di lusso spuntano come funghi nella regione; quindi, è meglio tenere gli occhi ben aperti per trovare quella perla rara su cui investire!

Siete residenti frontalieri e una di queste città vi fa venire voglia di investire in Svizzera? Allora dovrete conoscere tutte le sfumature necessarie per ottenere un mutuo ipotecario in valuta estera, riducendo al minimo il rischio di cambio.

Sì, il costo della vita in Svizzera può influire sulla redditività di un investimento immobiliare, ma non necessariamente in modo negativo. In realtà, anche se le spese di acquisto, le spese condominiali o il finanziamento ipotecario sono inizialmente elevati, questi costi vengono in genere compensati dalla forte domanda di affitti e dall’aumento dei canoni di locazione, soprattutto in zone in forte crescita come la Svizzera romanda. Al di là della redditività lorda, l’aumento del costo della vita tende anche a far salire il valore degli immobili e, di conseguenza, del capitale investito.

In sintesi: anche in un paese in cui il costo della vita è elevato, un buon progetto immobiliare, valutato correttamente, ben finanziato e situato in una buona posizione, rimane un investimento immobiliare efficace e redditizio.

Un lavoratore frontaliero può tranquillamente investire nel settore immobiliare in Svizzera, anche se non risiede nel Paese. La difficoltà, oltre ai prezzi elevati, sta nel fatto che ciò richiede una buona conoscenza delle norme locali, in particolare in materia di finanziamenti, fiscalità e diritto di proprietà. Numerose banche cantonali e istituzioni finanziarie consentono di aprire un conto bancario in Svizzera, con soluzioni su misura per i cittadini francesi. Attenzione: spesso richiedono un apporto personale più elevato rispetto a quello richiesto ai residenti svizzeri.

Ad esempio, acquistare un monolocale o un piccolo immobile a reddito vicino al confine (Ginevra, Basilea, ecc.) può rivelarsi una strategia intelligente, con l’obiettivo di metterlo in affitto. Grazie alla vicinanza con la Francia e alla forte domanda di affitti, la redditività locativa può rimanere molto interessante, anche tenendo conto dei costi di acquisto o di manutenzione.