Rimborso di un prestito in CHF e cambio valuta? Ecco cosa c'è da sapere!

Come funziona un prestito in valuta estera

Per comprendere appieno la questione, è importante capire come funziona un prestito in valuta estera.
Il prestito in valuta estera è un finanziamento in franchi svizzeri offerto a persone con redditi di fonte svizzera in CHF che desiderano investire in un immobile il cui valore non è espresso in franchi svizzeri. Questi prestiti sono offerti sia da banche svizzere che da banche europee, in particolare da alcune banche francesi della zona di confine franco-svizzera (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’épargne, Banque Populaire des Alpes).

Al momento della stipula del mutuo ipotecario, la banca procede al finanziamento sulla base di un tasso di cambio: l’importo in euro necessario per la chiusura del mutuo ipotecario in valuta estera viene quindi convertito in franchi svizzeri ed è su questa base che viene poi redatto il piano di ammortamento, con conseguenti rimborsi in CHF per il cliente.

Al momento della rivendita, si procede in senso inverso: l’importo della vendita dell’immobile, espresso in euro, deve essere convertito in franchi svizzeri per poter estinguere il mutuo ipotecario, che è denominato in franchi svizzeri.

Come viene determinato un tasso di cambio

Un altro meccanismo da comprendere bene per cogliere le implicazioni del rimborso di un prestito in CHF è il modo in cui viene fissato il tasso di cambio. I tassi di cambio proposti dagli istituti finanziari e dagli intermediari di cambio si basano su tassi di riferimento, i tassi di cambio interbancari. Questi tassi di cambio interbancari possono variare in qualsiasi momento per ogni coppia di valute, e ogni intermediario o banca aggiunge il proprio margine per determinare i tassi di cambio che propone ai propri clienti.

Questo margine è una decisione commerciale, una scelta. Di solito è espresso in percentuale: più la percentuale è alta, più l’intermediario incassa in commissioni e meno il tasso è vantaggioso per il cliente.

Importi considerevoli che richiedono attenzione riguardo al tasso di cambio applicato

Nel caso del rimborso di un mutuo immobiliare o ipotecario, gli importi sono in genere elevati e non è raro che si tratti di diverse centinaia di migliaia di euro da convertire in franchi svizzeri.

In questo caso capirete che il tasso di cambio utilizzato per la conversione è fondamentale e che anche una variazione minima può avere un impatto significativo su un importo consistente.

Presso molti intermediari finanziari (comprese le banche), in linea di principio, più l’importo aumenta, più il margine dovrebbe diminuire, a scaglioni. Purtroppo, però, non è sempre così, e alcuni istituti applicano margini elevati ai propri clienti privati.

Per dirla in parole semplici, chiedete al vostro intermediario se il tasso applicato per il cambio di un importo di CHF 5’000.- è lo stesso di quello applicato per il cambio dell’importo che volete cambiare per il rimborso del vostro prestito. Se la risposta è sì, allora c’è un problema e probabilmente il rischio che vi venga applicato un tasso molto elevato.

Un esempio per comprendere appieno l’impatto del margine di cambio

Un cliente privato deve rimborsare alla propria banca 200 000 CHF a titolo di estinzione del proprio prestito in valuta estera. Deve quindi cambiare l’importo corrispondente in euro. Abbiamo simulato diversi importi da rimborsare in base al margine applicato dalla banca.

Il tasso di cambio di riferimento EUR/CHF, determinato dal mercato, è pari a 1,12377

• Caso n. 1: la banca applica un margine dell'1,5%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / (1+1,5%) = 1,12377 / 1,015 = 1,10716
  Quindi, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,10716 = 180.642,36 €
• Caso n. 2: la banca applica un margine dello 0,75%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / 1,0075 = 1,115404
  Pertanto, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,115404 = 179.307,22 €
• Caso n. 3: l'intermediario finanziario applica un margine dello 0,50%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / 1,005 = 1,118179
  . Pertanto, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,118179 = 178.862,23 €.
• Caso n. 4: l'intermediario finanziario applica un margine dello 0,25%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / 1,0025 = 1,120967
  Quindi, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,120967 = 178.417,38 €

Ci sono due osservazioni da fare:

• La differenza tra il margine più alto (1,5%) e quello più basso (0,25%) è di poco superiore a 2 200 euro.
• Maggiore è il margine applicato dalla banca, maggiore è l'importo da versare in euro, a parità di importo da rimborsare (200 000 franchi svizzeri).

Questo esempio illustra in modo piuttosto chiaro tutta la complessità del cambio di valuta: è necessario prestare attenzione al tasso di cambio che vi verrà applicato per un determinato importo. Informatevi e chiedete alla vostra banca, all’ufficio di cambio o all’intermediario online quali sono le commissioni e i margini che applicano.

https://vimeo.com/285827034

Come si può cambiare banca per il rimborso del proprio prestito in CHF?

La domanda che sorge spontanea è quindi la seguente: è possibile effettuare il cambio di valuta altrove rispetto alla propria banca nell’ambito del rimborso di un prestito in valuta estera? La risposta dipende da un fattore di cui non abbiamo ancora parlato: il tipo di garanzia che avete per il vostro prestito in valuta estera. La garanzia è ciò che consentirà alla banca di assicurarsi di poter recuperare l’immobile in caso di mancato pagamento da parte vostra.

Esistono diversi tipi di garanzie, ma tre sono quelle più comunemente utilizzate nel contesto dei prestiti in valuta estera:

1. La società di fideiussione (utilizzata in oltre il 90% dei casi)
2. Il privilegio del creditore ipotecario (PPD)
3. Il mutuo

Casi in cui il vostro prestito in valuta estera è garantito da una società di fideiussione

Siete completamente liberi di cambiare i vostri euro dove preferite e la banca non ha alcun diritto di intervenire su questa operazione. Il vostro unico obbligo è, ovviamente, quello di rimborsare il prestito alla banca dopo la vendita dell’immobile.

Attenzione: nella pratica, abbiamo riscontrato che i consulenti alla clientela a volte indicavano erroneamente che non fosse possibile effettuare il cambio altrove che in banca.

Casi in cui il vostro prestito in valuta estera è garantito da un diritto di pegno o da un’ipoteca

Il notaio avrà già effettuato una ricerca ipotecaria e conoscerà l’importo corrispondente alla garanzia al momento della vendita dell’immobile.

In tal caso, invierà alla banca l’importo corrispondente in euro, aggiungendo di solito un margine di sicurezza per coprire le fluttuazioni del tasso di cambio. La banca provvederà a effettuare il cambio per vostro conto, alle condizioni che riterrà opportune.

Bisogna rendersi conto che in questo caso la banca si trova in una posizione di forza, poiché non avete altra scelta che rivolgervi a lei. Può quindi imporvi il margine che desidera.

Come risparmiare comunque un po’ su un’operazione che prevede una garanzia del tipo “privilegio del creditore ipotecario” o “ipoteca”

Se invece l’importo della rivendita è superiore a quello della garanzia, è comunque possibile versare la differenza qualora desideriate convertire l’importo in CHF. In tal caso, il notaio verserà la differenza sul conto da voi indicato.