Rimborso di un prestito in CHF e cambio valuta? Ecco cosa c'è da sapere!

Come funziona un prestito in valuta estera

Per comprendere bene la questione, è importante capire come funziona un prestito in valuta estera.
Il prestito in valuta estera è un finanziamento in franchi svizzeri proposto a persone con redditi di fonte svizzera in CHF che desiderano investire in un immobile il cui valore non è espresso in franchi svizzeri. Questi prestiti sono proposti sia da banche svizzere sia da banche europee, e in particolare da alcune banche francesi della zona di confine franco-svizzera (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Caisse d’épargne, Banque Populaire des Alpes).

Al momento della stipula del mutuo immobiliare, la banca procede al finanziamento sulla base di un tasso di cambio: l’importo in euro necessario per la chiusura del mutuo in valuta estera viene quindi convertito in franchi svizzeri, ed è su questa base che viene costituito il piano di ammortamento, con conseguenti rimborsi in CHF per il cliente.

Al momento della rivendita, viene effettuata l’operazione inversa: l’importo della vendita dell’immobile, in euro, deve essere convertito in franchi svizzeri per poter rimborsare il mutuo immobiliare, che è espresso in franchi svizzeri.

Come viene determinato un tasso di cambio

Un altro meccanismo da comprendere bene per cogliere le implicazioni del rimborso di un prestito in CHF è il modo in cui viene fissato un tasso di cambio. I tassi di cambio proposti dagli istituti finanziari e dagli intermediari di cambio si basano su tassi di riferimento, i tassi di cambio interbancari. Questi tassi di cambio interbancari possono variare in qualsiasi momento per ogni coppia di valute, e ogni intermediario o banca aggiunge il proprio margine per determinare i tassi di cambio che propone ai propri clienti.

Questo margine è una decisione commerciale, una scelta. È generalmente espresso in percentuale, e più la percentuale è elevata, più l’intermediario applica commissioni, e meno il tasso è vantaggioso per il cliente.

Importi considerevoli che richiedono attenzione riguardo al tasso di cambio applicato

Nel caso del rimborso di un mutuo immobiliare o ipotecario, gli importi sono generalmente elevati e non è raro che si tratti di diverse centinaia di migliaia di euro da cambiare in franchi svizzeri.

Capirete quindi che il tasso di cambio utilizzato per la conversione è fondamentale, e che anche una variazione minima può avere un impatto significativo su un importo elevato.

Presso molti intermediari finanziari (comprese le banche), più l’importo aumenta, più il margine dovrebbe in linea di principio diminuire, per scaglioni. Tuttavia, purtroppo, ciò non è sempre il caso, e alcuni istituti applicano ai propri clienti privati margini elevati.

Per farla semplice, chiedete al vostro intermediario se il tasso applicato per il cambio di un importo di CHF 5’000.- è lo stesso applicato per il cambio dell’importo che desiderate cambiare per il rimborso del vostro prestito. Se la risposta è sì, allora c’è un problema e probabilmente il rischio che vi venga applicato un tasso molto elevato.

Un esempio per comprendere bene l’impatto del margine di cambio

Un cliente privato deve rimborsare 200’000 CHF alla propria banca per il rimborso del proprio prestito in valuta estera. Deve quindi cambiare la somma corrispondente in EUR. Abbiamo simulato diversi importi da rimborsare in base al margine applicato dalla banca.

Il tasso di cambio di riferimento EUR/CHF, determinato dal mercato, è pari a 1,12377.

• Caso n. 1: la banca applica un margine dell’1,5%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / (1+1,5%) = 1,12377 / 1,015 = 1,10716
  Quindi, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,10716 = 180.642,36 €
• Caso n. 2: la banca applica un margine dello 0,75%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / 1,0075 = 1,115404
  Quindi, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,115404 = 179.307,22 €
• Caso n. 3: l’intermediario finanziario applica un margine dello 0,50%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / 1,005 = 1,118179
  Quindi, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,118179 = 178.862,23 €
• Caso n. 4: l’intermediario finanziario applica un margine dello 0,25%. Il tasso di cambio proposto è quindi: 1,12377 / 1,0025 = 1,120967
  Quindi, per ricevere 200.000 franchi svizzeri, in questo caso occorrerà versare 200.000 / 1,120967 = 178.417,38 €

Ci sono due osservazioni da fare:

• La differenza tra il margine più elevato (1,5%) e quello più basso (0,25%) è di poco più di 2.200 EUR.
• Più il margine della banca è elevato, più l’importo da versare in EUR è alto, a parità di importo da rimborsare (200’000 franchi svizzeri).

Questo esempio illustra in modo abbastanza chiaro tutta la posta in gioco del cambio di valuta: dovete prestare attenzione al tasso di cambio che vi verrà applicato per un importo di questo tipo. Informatevi e chiedete alla vostra banca, ufficio di cambio o intermediario online quali spese e margini applicano.

https://vimeo.com/285827034

Come cambiare valuta altrove rispetto alla propria banca per il rimborso del proprio prestito in CHF?

La domanda che sorge quindi è la seguente: è possibile effettuare il cambio altrove rispetto alla propria banca nell’ambito del rimborso di un prestito in valuta estera? La risposta dipende da un fattore di cui non abbiamo ancora parlato: il tipo di garanzia di cui disponete per il vostro prestito in valuta estera. La garanzia è ciò che consente alla banca di assicurarsi di poter recuperare l’immobile in caso di mancato pagamento da parte vostra.

Esistono diversi tipi di garanzie, ma 3 sono principalmente utilizzate nell’ambito dei prestiti in valuta estera:

1. La società di fideiussione (utilizzata in oltre il 90% dei casi)
2. Il privilegio del prestatore di denaro (PPD)
3. L’ipoteca

Caso in cui il vostro prestito in valuta estera è garantito da una società di fideiussione

Siete completamente liberi di cambiare i vostri euro dove preferite, e la banca non ha alcun diritto di controllo su questa operazione. Il vostro unico obbligo consiste, ovviamente, nel rimborsare il prestito alla banca dopo la vendita dell’immobile.

Attenzione: nella pratica, abbiamo constatato che i consulenti alla clientela a volte indicano erroneamente che non sia possibile effettuare il cambio altrove rispetto alla banca.

Caso in cui il vostro prestito in valuta estera è garantito da un privilegio del prestatore di denaro o da un’ipoteca

Il notaio avrà effettuato in anticipo una ricerca ipotecaria e conoscerà l’importo corrispondente alla garanzia al momento della vendita dell’immobile.

In questo caso, invierà quindi alla banca l’importo in euro corrispondente, generalmente con un margine di sicurezza per coprire le variazioni di cambio. La banca si occuperà di effettuare il cambio per vostro conto, alle condizioni che desidera.

Occorre capire che in questo caso la banca si trova in una posizione di forza, poiché non avete altra scelta che passare attraverso di essa. Può quindi imporvi il margine che vuole.

Come risparmiare comunque un po’ su un’operazione che coinvolge una garanzia del tipo “privilegio del prestatore di denaro” o “ipoteca”

Se invece l’importo della rivendita è superiore all’importo della garanzia, è comunque possibile recuperare la differenza se desiderate cambiare l’importo in CHF. In questo caso, il notaio invierà la differenza sul conto di vostra scelta.